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              買17宗土地14宗“有毒”?陸家嘴索賠100億元

              賈紀海
              導讀 7年前一次大膽的投資決策,令上海陸家嘴金融貿易區開發股份有限公司(以下簡稱“陸家嘴”,600663.SH)頭疼至今。11月3日晚,陸家嘴在公告...

              7年前一次大膽的投資決策,令上海陸家嘴金融貿易區開發股份有限公司(以下簡稱“陸家嘴”,600663.SH)頭疼至今。

              11月3日晚,陸家嘴在公告中透露,下屬子公司因土壤污染問題,將江蘇蘇鋼集團有限公司(以下簡稱“蘇鋼集團”)、蘇州市環境科學研究所、蘇州市蘇城環境科技有限責任公司、蘇州國家高新技術產業開發區管理委員會、蘇州市自然資源和規劃局告上法庭,近日收到了江蘇省高級人民法院的書面案件受理通知書。

              2016年10月17日,經過200多輪的報價競爭,蘇州綠岸房地產開發有限公司(以下簡稱“蘇州綠岸”)95%股權以約85.25億元的總金額成功轉讓。競得者是陸家嘴下屬全資公司-上海佳灣資產管理有限公司(以下簡稱“佳灣公司”)與華寶信托-安心投資20號集合資金信托計劃(以下簡稱“安心信托”)組成的聯合體。

              這次收購是陸家嘴實施“走出去”戰略的重要一步,蘇州綠岸名下17宗、建筑面積超100萬平方米的土地儲備將大大拓展該公司的發展空間。但項目的推進并沒有預期中順利,2021年,蘇州綠岸意外發現項目的部分地塊存在嚴重污染風險,便向當地政府部門進行了報告,并暫停相關開發建設工作。

              根據最新的公告信息,陸家嘴及各方環境調查已確定蘇州綠岸名下14塊土地存在污染,且污染面積和污染程度遠超地塊掛牌出讓時所披露的污染情況。陸家嘴認為,在案涉土地的調規變性及出讓過程中,各被告存在一系列違法違規、弄虛作假、不依法履職的侵權行為,因此提出了約100.44億元的賠償訴求。

              11月6日,陸家嘴董事長徐而進在業績說明會上對中國房地產報記者表示,該公司專項工作小組正全力以赴開展處置、維權工作,推動相關責任方承擔后續處置責任。

              買了17宗土地14宗有污染

              蘇州綠岸的95%股權是蘇鋼集團掛牌轉讓的,目前該公司仍持有蘇州綠岸5%的股權。

              蘇州綠岸持有位于蘇州市高新區滸墅關鎮蘇通路北、蘇鋼路東17塊國有土地的使用權。項目地塊紅線內使用權面積約65.95萬平方米,土地性質包括住宅、商辦、工業、幼兒園、加油站等,規劃總建筑面積約為108.41萬平方米,其中其中住宅用地有6宗,規劃總建筑面積約66.4萬平方米。項目地塊的土地出讓金已支付完畢并已取得全部的《國有土地使用證》。

              由于地塊體量大,方便連片開發,蘇州綠岸95%股權獲得了不少企業的關注,當時有30多家意向受讓方遞交了意向受讓申請材料,最終19家參與競價,將掛牌價格從31.5億元的底價推高至68.4億元,加上承接的16.85億元債務,總成交金額達到了85.25億元。

              在掛牌文件中,蘇鋼集團披露了土地的污染情況,表示焦化區域的污染主要集中在4號地塊局部區域,根據修復目標值,最終確定0~18米深度內,污染范圍為17542平方米,污染土方量為39604立方米。非焦化區域的土壤和地下水基本未受到污染,可再開發利用。

              股權交易后,蘇州綠岸就蘇鋼集團所披露的污染范圍進行了治理修復。據坊間消息,2021年,在土地開發的過程中,蘇州綠岸意外發現已建設教育設施的2號、13號地塊及尚未開發的3號、4號地塊均存在嚴重污染風險,土壤或地下水中諸多元素大幅超標,不符合該等地塊原對應的規劃用地標準,4幅地塊面積合計約11.8萬平方米。就土地污染事宜,蘇州綠岸向當地政府部門進行了報告。2022年4月,江蘇省公布的《中央第二生態環境保護督察組向我省移交的第六批信訪事項辦理情況》中提到,第三方檢測機構檢測結果顯示蘇州綠岸項目多處地塊土壤中苯并芘、萘嚴重超標,不符合用地標準。

              在2022年4月份的公告中,陸家嘴表示,公司組織專門力量核查發現,在蘇地2008-G-6號地塊調規變性及出讓過程中,不排除蘇鋼集團、環境檢測機構等存在涉嫌一系列違法違規、弄虛作假等可能,導致存在嚴重污染的土地進入公開交易市場,并在掛牌轉讓蘇州綠岸95%股權時隱瞞了相關信息。

              此后,每隔幾個月,陸家嘴就更新一次土地污染事件的進展,截至目前已確定蘇州綠岸名下1號至13號,及17號地塊等14塊土地存在污染。據徐而進介紹,2023年8月7日,陸家嘴及全資子公司佳灣公司、上海佳二實業投資有限公司作為原告,就2016年蘇州綠岸95%股權交易,向江蘇省高級人民法院提起了民事訴訟,向包括蘇鋼集團、蘇鋼集團當年委托的環評機構、蘇州相關政府部門在內的多方當事人發起共同侵權訴訟。

              關于這個案件的更多情況,中國房地產報記者聯系了5家被告單位,但截至發稿,電話均未接通。

              項目已停工,陸家嘴索賠百億元

              按照蘇州國家高新技術產業開發區管理委員會披露的信息,蘇州綠岸項目在2017年5月正式啟動開發建設,預計2025年前后開發成熟。其中,商業體項目在2018年12月開工,原本是預計2021年底投入使用。但隨著土地污染問題的暴露,這個項目的開發便被按下了暫停鍵。"目前,蘇州綠岸房地產開發有限公司已暫停相關開發、建設、銷售工作。"徐而進如此表示。

              據了解,在停工前,蘇州綠岸項目的學校、幼兒園、商業體、健身公園及部分住宅等均已完工且達到交付標準。陸家嘴曾在公告中透露,已開發項目的8幅地塊,其中2號、8號、9號、13號地塊已竣工,12號地塊處于停工狀態,2號、13號地塊為教育配套,8號、9號是商辦、商業用途,12號則為住宅用地。

              徐而進沒有回應截至目前項目已投入多少資金的問題,但結合陸家嘴過往的公告信息,可發現該公司在工程建設方面投入的金額約22億元,對應的存貨金額達113億元。

              據一位業內人士分析,作為蘇州綠岸項目的開發主體,陸家嘴負有實施土壤污染風險管控和修復的義務,需承擔相應的調查、評估、修復費用,已完工的建筑若土地也存在污染,不排除整體拆除、修復后重新建設的可能,加上停工的影響,損失難以估量。

              陸家嘴也表示,土地污染問題可能導致蘇州綠岸項目的部分存貨可變現凈值低于其成本,或面臨經濟損失,進而對公司利潤產生不利影響。但直至今年中期業績,該公司都未對該項目計提存貨跌價準備。

              在提起訴訟前,陸家嘴嘗試過其他處理方案,例如和蘇鋼集團交涉退還蘇州綠岸的股權,致函蘇州市自然資源和規劃局要求退還污染地塊并賠償損失。但最終,該公司提出的訴訟請求是判令蘇鋼集團向其承擔賠償約100.44億元的侵權責任,其余4位被告承擔連帶責任。

              陸家嘴曾經認為,拿下蘇州綠岸的大片土地,可以增強公司持續經營能力和盈利水平,有利于競爭力的提升和發展。截至2022年末,該公司的土地儲備面積約58.8萬平方米,蘇州地區就占了六成。在蘇州綠岸這個火車頭被迫熄火的背景下,陸家嘴于2022年底啟動了重大資產重組,以133.19億元收購陸家嘴金融貿易區和前灘國際商務區的4處優質資產,增加建筑面積近100萬平方米的土地儲備。

              從目前來看,蘇州綠岸事件尚未影響陸家嘴的投資信心,徐而進表示,未來將密切關注長三角市場情況,擇機參與土地拍賣,繼續積極支持長三角一體化發展建設,持續做強做優公司主業。

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